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Sociedad

Los desestabilizadores alquileres turísticos

Todo empezó con el llamado home-sharing (compartir tu casa). Se suponía que había turistas que querían una experiencia distinta, integrarse en una familia del lugar al que visitaban y conocer sus costumbres desde dentro.

Se suponía que las gentes de los lugares visitados querían albergar gentes de fuera, conocer también sus historias y cedían parte de su casa a cambio de una compensación económica por los gastos y atenciones.

Se suponía que había un intercambio cultural que, como todo intercambio cultural, ayudaría a enriquecer sus vidas y favorecería el conocimiento y la tolerancia.
Inicialmente seguro que fue así pero ahora esto del home-sharing o, mejor dicho, alquiler de viviendas para uso turístico, es una actividad económica más, un negocio como otro cualquiera pero sin una regulación específica. De hecho, echando un simple vistazo a las plataformas mediadoras principales como Airbnb, Windu, HomeAway o Niumba podemos ver que son prácticamente iguales a las que ofertan plazas hoteleras.

La idea era buena pero, al crecer esta actividad exponencialmente sin ningún tipo de atención ni control, se ha convertido en una fuente de conflictos inesperados muy difíciles de resolver de forma ecuánime. Además, el problema no está unicamente en el crecimiento desproporcionado de una determinada actividad, sino que algo que inicialmente estaba pensado como un refuerzo de una economía familiar ha pasado a ser un negocio de empresas e inversores que comercializan el alquiler de las viviendas evitando el pago de impuestos y bajo una competencia desleal que favorece una corriente especulativa de la que sale dañada la sociedad al completo.

Los problemas que se vienen registrando en las ciudades en las que el alquiler de viviendas turísticas es más intensivo son variados:

—Fraude fiscal: Muchas de las viviendas no están registradas en el correspondiente ayuntamiento y sus titulares no declaran estos ingresos a Hacienda en su declaración del IRPF.

—Convivencia: Los problemas de convivencia entre turistas y vecinos están llegando a limites preocupantes en varias ciudades. Existe un turismo de muy baja calidad que no respeta ningún tipo de convivencia ni de normas cívicas en cualquier modalidad en que se dé: el llamado turismo de borrachera. Pero incluso sin llegar a este extremo, las necesidades y costumbres de turistas y vecinos son distintas y en ocasiones incompatibles, no solo dentro del edificio que les toca compartir sino en cuanto a servicios y comercios en el barrio. Cuando la proporción de vecinos y de turistas no es equilibrada se pueden dar situaciones en las que los vecinos y vecinas vean mermada su calidad de vida, bienestar y capacidad de cubrir sus necesidades.

—Falta de garantías: En los casos en los que se trata de una actividad turística encubierta se estaría incurriendo en una competencia desleal. Los alojamientos turísticos legales del tipo que sea tienen que cumplir numerosos requisitos en materia de consumo, sanidad, seguridad, urbanismo, servicios al consumidor, atención al cliente, etc., regulados por las distintas normativas y enfocados a dotar al consumidor de un servicio de calidad y unas garantías en caso de incumplimiento. En el caso de las plataformas como Airbnb estas garantías prácticamente se limitan a la publicación de las opiniones de otros usuarios, lo que resulta bastante pobre y deja los derechos del consumidor en una alta precariedad.

—Efecto frontera: Como comentaba antes, cuando la densidad de turistas frente a vecinos y vecinas no es proporcionada se crea un desequilibrio social que en varias ciudades ha provocado que los barrios más turísticos resulten zonas de difícil acceso para los propios habitantes de esa ciudad en favor de los turistas, de modo que los barrios periféricos se convierten en una suerte de barrios dormitorio respecto de los barrios céntricos de los que sus propios habitantes han sido exiliados, por así decirlo.

—Burbuja inmobiliaria de alquiler: La falta de regulación y control y la facilidad para defraudar fiscalmente, ha hecho que muchas de las viviendas que se destinarían normalmente al alquiler regular, es decir al uso residencial, se estén destinando al uso turístico, de modo que el parque inmobiliario de las ciudades tiene cada vez menos viviendas para este destino y sus precios suben. Más allá del impacto económico que esto pueda tener, se pueden dar desequilibrios sociales graves como está sucediendo en las Islas Baleares en las que se dan imposibilidades de residencia para personas que pueden tener disponible un puesto de trabajo estable.

Ciudades como Barcelona, Valencia, Madrid o Mallorca ya padecen muchos de los inconvenientes de la desregulación de las viviendas de uso turístico y empiezan a aplicar medidas de contingencia a la espera de una verdadera regulación del sector.

El Ayuntamiento de Barcelona aprobó en enero de 2017 su Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) que clasifica la ciudad en zonas desde la 1 hasta la 4 en las que la implantación de un alojamiento turístico, del tipo que sea, está limitado siendo la zona 1 la más restrictiva, en la que no se permite ninguna nueva apertura, a la 3 en la que se permitirán nuevas aperturas según la densidad de población del barrio en cuestión, y la 4 con regulación específica para zonas singulares. Paralelamente a este Plan, el Ayuntamiento de Barcelona está persiguiendo y sancionando la oferta de viviendas ilegales (que no estén debidamente registradas), así como a las plataformas que anuncien viviendas no registradas como Airbnb y HomeAway, a las que ya ha multado con 600.000 € a cada una. En este mismo sentido, el Ayuntamiento de Barcelona ha habilitado una página web (http://www.fairtourism.barcelona) en la que se puede consultar si una determinada vivienda de uso turístico es legal y/o realizar denuncias al respecto.

El Ayuntamiento de Valencia, por su parte, está planteándose limitar los días que un particular puede alquilar su vivienda para uso turístico a 60 días al año como máximo, así como la aplicación de una tasa turística específica para estas viviendas.

En el caso de Madrid tanto el Ayuntamiento como la Comunidad de Madrid están tomando sus medidas aunque, lamentablemente, de forma bastante descordinada. La CAM, en su borrador del nuevo real decreto que regulará las viviendas de uso turístico, establece varias medidas como: la prohibición de publicitar inmuebles que no estén inscritos en el debido registro; un límite de ocupación según la superficie de la vivienda; el deber de los propietarios o propietarias de facilitar información sobre la obligación del cumplimiento de las reglas básicas de convivencia por parte de los usuarios recogida en  Ley de Ordenación del Turismo, la creación de un Certificado de Idoneidad de las viviendas; la obligación de informar a la Policía de la identidad de las personas alojadas; la contratación de un seguro de responsabilidad civil; y la disposición de hojas de reclamaciones.

El Ayuntamiento de Madrid distinguirá las viviendas que se alquilen menos de 90 días al año, consideradas como de uso residencial y que no necesitarán licencia, de las que se alquilen durante 90 días o más, que serán consideradas como alojamiento profesional y necesitarán de una licencia urbanística hotelera para su explotación.

En Mallorca la burbuja especulativa de alquileres de viviendas ha llegado al punto de no poder encontrar profesionales para cubrir puestos de trabajo porque las personas que quieren trabajar allí no tienen dónde vivir o no pueden pagar los altísimos precios que se piden por alquileres residenciales. Las Islas Baleares, en su normativa de alquiler turístico consideran que cualquier estancia inferior a 30 días constituye alquiler turístico y debe contar con la preceptiva licencia, muy limitadas actualmente.

Paralelamente Hacienda también ha decidido tomar cartas en el asunto y obligará a las plataformas mediadoras de los alquileres turísticos a facilitar información de datos como la identificación del titular de la vivienda, identificación del inmueble incluyendo referencia catastral, número de días de disfrute con fines turísticos e importe recibido. Será obligatorio facilitar esta información a la Agencia Tributaria a partir de julio de este año.
Ahora que ya hemos visto cómo andan las cosas por el resto de España, veamos cómo andamos por Sigüenza, teniendo muy en cuenta la gran importancia que tiene la actividad turística en nuestra ciudad.

Recopilando los datos de las principales plataformas —Airbnb, Windu, HomeAway y Niumba— encontramos que actualmente se están ofertando solo en la ciudad de Sigüenza, sin contar con las pedanías y alrededores, un total de 28 inmuebles en régimen de alquiler turístico que suponen una oferta de alojamiento para unas 150 personas.

Si bien la afluencia turística de Sigüenza es creciente, la cifra no es desdeñable.

Aunque es interesante ver las consecuencias que un determinado hecho tiene en otros lugares, no siempre se pueden considerar extrapolables. Las condiciones socioéconomicas y sociodemográficas de Sigüenza distan bastante de las mencionadas ciudades por lo que actualmente hay riesgos que Sigüenza no corre. Por ejemplo, aquí no tenemos que temer el exilio de los vecinos y vecinas de su casco antiguo dado que se encuentra en un estado de deterioro y abandono tan lamentable que ya es difícilmente superable.

Tampoco deberían darse graves problemas de convivencia ya que tradicionalmente el turismo es el motor socioéconómico de Sigüenza y, mientras no se potencien otras actividades económicas, dependemos del turismo para mantener la población y nos conviene acogerlo con optimismo, hasta que las cosas cambien. Además, la afluencia turística se produce básicamente en fines de semana y periodos festivos y/o vacacionales, no de continuo, como pasa en Barcelona o Madrid.

Por otro lado, dada la escasez de alternativas laborales, para muchas de las familias que ofertan sus viviendas para uso turístico, los ingresos obtenidos suponen un refuerzo de la economía familiar que les posibilita tener alternativas de futuro en Sigüenza y no tener que plantearse trasladarse a otras ciudades con más oportunidades.

Respecto a la competencia con los alojamientos hoteleros y rurales, puede que la situación no sea preocupante ya que la afluencia turística a Sigüenza crece por varios años consecutivos, pero el sector turístico es uno de los que primero acusan cualquier desequilibrio económico y, si se diera un crecimiento desmesurado de la oferta de viviendas de uso turístico, podrían generarse problemas complejos como ya ha ocurrido en las otras ciudades.

En cuanto a la posibilidad de una corriente especulativa en el mercado de alquileres, lo cierto es que Sigüenza merecería un análisis específico en el ámbito inmobiliario ya que se dan circunstancias aparentemente no muy lógicas, como que los precios de los inmuebles sean mucho más altos de lo esperable para una población de las características de Sigüenza que, añadido al hecho de que no existe una excesiva demanda, lleva a pensar en corrientes especulativas de otro género.

Hablando específicamente de alquileres, al consultar la plataforma Idealista encontramos que el precio medio por metro cuadrado en el área de Sigüenza es de 4,14 €/m2, frente a los 2,68 €/m2 de la zona vecina de Atienza y Jadraque. Estos precios son siempre el fruto de múltiples factores y es muy complicado achacarlos mayoritariamente a un único factor, pero quizás sería interesante analizar su tendencia a futuro.

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